近日，住房和城鄉建設部初步確定北京、上海、廣州、深圳四個特大城市REITs（房地產投資信托基金）試點方向，試點范圍初步定於租賃性保障房，包括公共租賃住房、廉租房。

根據深圳《2011—2015年新增安排籌集建設保障性住房計劃》，深圳在2011—2015年間計劃建設公共租賃住房6.4萬套，其中2015年將建設1.5萬套，試點執行意味著深圳接下來的公共租賃住房建設有了新的資金來源。深圳市住建局方面日前也對媒體表示，深圳在保障房建設引入市場化機制較早，2015年將進一步創新在土地、資金、建設管理模式探索。

REITs在中國推進早有信號，然而此次試點與國外REITs不同的是，試點的范圍是保障性住房，而不是持有型商業。業內人士分析，試點目的是通過已建成的保障房資產証券化，盤活存量資產，提供后續建設資金。

但是，由於保障性住房為政府民生項目，其租金收入不比市場商業項目高，因此以保障性住房租金收入為基礎資產的REITs產品的收益率和流動性是吸引投資者入市的關鍵，為了REITs在保障房上的試點能順利推進，相關政策和制度上的保障也不可或缺。

保障房建設社會投資佔比超六成

據了解，目前我國租賃性保障房建設資金來源主要是中央財政撥款、10％地方政府土地出讓金、住房公積金收益以及地方政府債、銀行貸款、信托、房地產開發企業墊資等，尤其在多地以銀行貸款為主，這導致各地地方政府的債務已非常繁重。

相比於其他城市，深圳在引入社會資金參與保障房建設方面起步較早。數據顯示，十一五期間，深圳市保障性住房項目總投資約343億，其中政府投資104億，社會投資239億﹔2014年年度計劃總投資約有123.9億元，社會投資約84.3億元，佔比均超六成。

深圳市住建局相關負責人日前對媒體表示，繼續引入市場化機制，創新保障性住房土地、資金、建設管理模式，將是2015年深圳保障房建設的重點工作之一。記者在《深圳市住房保障發展規劃（2011—2015）》中看到，深圳市保障房建設接下來將繼續由住房保障部門組織建設，或通過企業參與的BOT、BT等模式籌建，通過貼息、以租養息等方式運營，按規定分配給符合條件的保障人群，同時探索運用住房公積金、保險資金、信托資金、房地產投資信托基金等方式拓展保障性住房融資渠道。

此次試點范圍為保障性住房中的公共租賃住房，即通過公共租賃住房作為基礎資產打包成可上市出售的資產包供投資者購買，投資者的收益來源於公共租賃住房的租金收入。“政府若依靠收租金來收回建設成本需要很多年的時間，而再建第二批住房就需要投入新的資金，這對政府資金的要求非常高。”用益信托分析師李?對記者表示，公共租賃住房試點REITs可通過設立“特殊目的公司”（SPV），以對應租賃性保障房項目為主要資產包，通過公募市場募集資金並挂牌交易，完成資產証券化。這樣可以盤活存量資產，擴寬資金來源渠道，緩解租賃性保障房的建設資金壓力。

“收益率和流動性是關鍵”

據了解，目前北上廣深四市初步方案已上交住建部，正在進行最后的定奪與細化。

REITs在境外的香港和國外一些地區已發展較為成熟，一般情況下把持有型商業項目作為REITs的基礎資產打包出售，由於商業地產的資金回報率較高，因此收益率也較高。然而，作為政府重大民生工程的保障性住房在租金收益上比一般的商業地產項目低，且進出管理較為嚴格，若打包成REITs產品出售，其收益率和流動性如何保障？深圳市啟元財富投資顧問有限公司投資總監汪鵬認為，這是決定該款REITs能否持續進行的關鍵指標。

“這款REITs產品的面市可能有兩種形式：第一種是在公開的二級市場上進行自由買賣，每個份額的價格根據投資者的喜好來漲跌﹔第二種是像股票型的公募基金那樣進行盡職公布，每天出一個盡職公布，大家可自由申購或贖回。如果這兩種都做不到，這款產品的意義就打折扣了，流動性也差了。”汪鵬強調，隻有在二級市場上進行交易才能吸引投資者，才能把流動性做起來。

“投資者的回報率是難點，也是矛盾。”在汪鵬看來，保障房的民生屬性決定其不可能獲取高的租金回報，因此這款REITs的收益率也不會高。“肯定是長期的、要求穩健回報的資金會比較青睞它。”他分析，保障房的需求很大，獲取穩定、持續的租金收入沒有問題，問題就在於產品的定價，“肯定要比銀行理財、貨幣基金等產品高，否則就難推動了。”至於流動性怎樣，汪鵬表示目前無法預計。

南方日報記者 卓泳