人民网北京10月26日电 （余燕明）一年前，翰同资本与高和资本合作发起了一支专注于房地产轻资产领域的股权投资基金。这支基金聚焦在房地产产业链，从运营、管理、服务到交易，针对各种资产类型系统梳理所有涉房领域后，他们选择投资那些房地产细分领域的领先公司。

高和翰同众赢I号基金首期募资规模10亿元，去年底封闭。根据备案信息，基金投资于以轻资产模式开展房地产相关运营、服务，拥有创新商业模式的企业。

过去10个月，高和翰同基金先后投资了集中式连锁公寓“新起点公寓”、联合办公品牌“优客工场”、长租公寓租房平台“嗨住”、中高端别墅预订平台“第六感SenseLuxury”等7家新创企业。

高和翰同基金CEO王倩，此前供职于美国华平投资集团执行董事，她曾经投资过7天连锁酒店、红星美凯龙、魔方公寓等项目，去年离职创业，选择以基金切入房地产轻资产投资。

王倩说，中国房地产每年都会有变化，2014年和2015年上半年市场一片惨淡的时候，所有公司都在找房地产新的增长点、投资方向和转型，但市场转好以后，行业又重新追求高周转、高毛利、高规模，销售1000亿、3000亿，甚至更大的规模。

“传统的房地产企业只习惯算大账。房子卖不出去的时候，大家都在说转型，一旦市场好了，房子卖上去了又不转型。”王倩说。

传统的房地产业其实是单位人效最高的行业之一，但也是管理相对粗放的行业之一，尤其是资产运营，大部分地产企业基础薄弱，需要研究怎么转型到精细化运营。

为什么是房地产轻资产？

尽管并不确定房地产接下来会如何转型，但是王倩与高和资本苏鑫对房地产轻资产股权投资上“一拍即合”，成立了这支基金。

之所以看好房地产轻资产转型，王倩认定这是一个非常大的市场，因此有很多投资机会。从美国、欧洲和日本等发达国家房地产发展经验来看，大规模开发早已在上百年前完成，之后都是存量资产运营、改造、交易，但同样形成了一个庞大的市场。

“尤其是中国之前粗放建设，大多数没有精工细作的情况下，大量机会可言。许多新建开发、城市经济的存量资产没有发挥出价值。比如一些商业地产仅有一街之隔，但有的租金几十块供不应求，有的租金几块钱仍然空置。”王倩继续解释。

传统房地产企业资产运营能力欠缺，给互联网的嫁接改造带来了新机，而且有着很大的崛起空间。

资产经营存在放大效应，比如商业地产，实际上有乘数效应，也就是资本化率，当运营商业地产的租金净收入取得1个单位的增长时，像北京、上海这些核心商业物业的资产价值会有20-25倍的放大效应，意味着如果租金能上涨100块钱，资产会增值2500块钱。

“轻资产的运营规模发展得非常快，因为脱离了重资产对资本要求的包袱。轻资产主要依靠标准化的流程、体系，基于互联网的管理和扩张，容易构建一些领先优势和竞争品类。”王倩说。

资产的运营管理也会在资本市场收获更大的估值。大多数以物业开发销售为主的上市房企，其市盈率都只有4-5倍，但一些房地产服务运营商的市盈率可以达到15-20倍，如果加上互联网的概念，估值会更高。一个最明显的例证，从花样年控股拆分物业服务上市的彩生活，其港股市值已经与大股东花样年相差无几。

不一样的玩法：专业细分

“房地产企业早年凭借获取土地和资本的能力，有些玩法到今天已经不一样了。房地产不适合创业，除了早期上世纪80年代冯仑那一代人白手起家，现在地产开发已经没有太多的创业机会。”王倩说，“但轻资产给了房地产从业者很多的创业机会。”

高和翰同基金沿着行业产业链系统布局，现在基金投资的大多数创新类企业，存在互为上下游的合作关系，形成了一个生态圈。

这也形成了高和翰同基金的一个投资风格：专业细分。王倩介绍，基金所有的操盘人员，相比大多数VC不会同时观察研究每一个行业，但因为在房地产行业有着较长的从业背景，所以不管是项目判断，或者投后支持，对房地产行业细分领域的认知非常深刻。

王倩和她的团队对整个房地产价值链进行过梳理，形成了一个坐标系：横轴是产业链的主要环节，比如运营、交易和服务；纵轴则是业态，囊括了居住、办公、商业、停车、养老、仓储等，其中居住又细分了常住和旅居。他们就沿着这个产业链的坐标系寻找代表性的企业投资。